Osta või üürida: netoväärtuste võrdlus

Kaks leibkonda alustavad sama rahasummaga ja kulutavad iga kuu sama palju. Üks ostab ja teine üürib ning see, kumb kulutab kuus vähem, investeerib vahe. Määrake hinnad, intressimäärad ja kulud, ning leht jälgib mõlemat kuust kuusse ja ütleb, millal (kui üldse) ostmine ette rebib. Iga arvutus on lahti kirjutatud graafikute all olevates tabelites.

Näidisarvutus — Osta või üürida: netoväärtuste võrdlus

Laen	320 000
Kuine intressimäär r	0,004167
Kuine kodulaenu makse	1717,83
Hinna ja üüri suhe	18,5
Kodu väärtus 10 aasta pärast	537 567
Allesjäänud laenujääk 10 aasta pärast	260 295
Ostja on ees, 10 aasta pärast	+2952
Tasuvuspunkt 10 aasta jooksul	10. aasta

Need on väärtused, mida kalkulaator lehe avamisel näitab. Muuda ülal mõnda sisendit, et need ümber arvutada.

Interaktiivse simulatsiooni laadimine...

Õppetund

Teooria — Osta või üürida: netoväärtuste võrdlus

Õiglane võrdlus alustab mõlemat leibkonda sama sularahaga ja annab neile iga kuu sama eelarve. Ostja kulutab selle kodulaenule, mis on võrdsetes kuumaksetes tagasi makstav laen M = L·r(1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1), kus L on laenusumma, r on kuine intressimäär ja n on maksete arv, millele lisanduvad omanikukulud. Üürnik maksab üüri ja investeerib kogu selle osa, mis ostjal üle selle kulub, sealhulgas sissemakse; kui omamine on odavam, investeerib vahe ostja. Netoväärtus on see, mis neil kummalgi oleks, kui kõik müüdaks: kodu miinus müügikulud ja allesolev laenujääk, või investeeringud. Tasuvusaasta on esimene aasta, mil ostja netoväärtus jõuab üürniku omale järele.

Mida iga sümbol tähendab

M: kuine kodulaenu makse. Osaliselt intress, osaliselt põhiosa, ning põhiosa osakaal kasvab iga kuuga
L: laen, hind miinus sissemakse
P/R: hinna ja üüri suhe, hind ÷ aastane üür. Kui kõik muu jääb samaks, soosib kõrge suhe üürimist ja madal ostmist
g: kodu hinna aastane kasv. Liitintress koguneb kogu hinnalt, mitte ainult sissemakselt
i: aastane investeeringu tootlus. See, mida üürniku raha ja ostja sissemakse oleksid võinud teenida

Eeldab: Mõlemad leibkonnad investeerivad iga vaba rahaühiku sama tootlusega ega kuluta seda kunagi; kumbki ei koli enne perioodi lõppu uuesti; kodulaenu intressimäär on fikseeritud kogu perioodiks. Tõelised leibkonnad tihti ei investeeri hinnavahet ning võrdlus, mis seda eeldab, näitab paremas valguses seda poolt, kes kulutab iga kuu vähem: tasakaalus seadete juures üürnikku esimese 17 aasta jooksul.

Üks protsendipunkt otsustab kõik 🖖

Vajutage Tasakaalus. Kümne aasta pärast on ostja 400 000 maksva maja puhul 2 952 võrra ees, mis on iga ausa lugemise järgi viik, ja graafikute all olev tabel näitab, kui habras see on. Langetage kodu hinna kasvu 3% pealt 2% peale ja ostmisel kulub järelejõudmiseks 10 aasta asemel 26 aastat. Tõstke investeeringu tootlus 6% pealt 7% peale ja see ei jõua 40 aasta jooksul mitte kunagi järele. Mõlemad on tavapärased eeldused, mida keegi ei saa kolmekümneks aastaks lubada. Iga üksik vastus tugineb ühele neist valikutest ja tabel näitab, millisele tugineb teie oma.

Ostu- ja müügikulud muudavad lühikese viibimise kahjumlikuks 🖖

Vajutage Kolimine 3 aasta pärast. Sama maja, samad eeldused ja ostja jääb 22 898 võrra taha, samas kui kümne aasta pärast on ostja 2 952 võrra ees. Ostmine maksab sisse minnes 11 000, mis koosneb 2% riigilõivust ja 3 000 suurustest tasudest, ning müümine maksab välja tulles 21 855, mis on 5% müügiväärtusest ja makstakse hoolimata sellest, kas hind tõusis või langes. Kolme aasta kasv ehk 37 091 katab need kaks kulu, aga mitte neid kahte pluss kolme aastat, mil omamine maksab rohkem kui üürimine. Nende seadete juures paraneb ostja positsioon iga aastaga alates 28 466 suurusest mahajäämusest pärast esimest aastat, seega on küsimus pigem selles, kui kauaks te paigale jääte, mitte selles, kas ostmine on hea mõte.

Põhiosa tuleb tagasi, kuid sissemakse on teile kuluks 🖖

Üüri võrdlemine kogu kodulaenu maksega on vale võrdlus, sest osa maksest on põhiosa ja tuleb müümisel teile tagasi. Seega jätke see välja. Seadistusel Tasakaalus maksab omanik esimesel aastal 29 923, millest 4 721 on põhiosa. Kuid 80 000 suurune sissemakse istub majas, mitte investeeringutes, ning saamata jäänud tulu nii sellelt kui tagasi makstud põhiosalt on 4 927, mis on pisut enam kui põhiosa ise. Esimesel aastal on omaniku tagasiteenimatu raha 30 129, enne mistahes hinna tõusu ning arvestamata ühekordseid ostu- ja müügikulusid, mis moodustab 7,53% hinnast vastukaaluks üürniku 22 016 suurusele kulule. Mõlemad vaated on õiged: põhiosa on säästmine ja sissemakse pole tasuta. Tabel kuvab mõlemad teie valitud seadete jaoks.

Ülesanne täielikult lahendatud

Mida omamine esimesel aastal päriselt maksab 5 sammu
400 000 maksev kodu ostetakse 20% sissemakse ja 30-aastase kodulaenuga, mille intress on 5%. Hinnad tõusevad 3% aastas. Kinnisvaramaks ja hooldus on kumbki 1% jooksvalt väärtuselt aastas ning neid arveldatakse igakuiselt, kindlustus on 1 200 aastas. Alternatiiviks on üürida 1 800 eest kuus, millele lisandub 200 aastas üürniku kindlustust ja 3 600 tagastatavat tagatisraha, ning investeerida 6% tootlusega. Leidke kuimakse, omaniku sularahakulu 1. aastal ja see, kui suur osa sellest ei tule tagasi. Kontrollimiseks vajutage Tasakaalus.

Ava see ülesanne tööriistas
1. Laen on 320 000, kuine intressimäär 0,05 ÷ 12 ja maksete arv 360:
  
  $M = \frac{L r ( 1 + r ) ^{n}}{( 1 + r ) ^{n} - 1}, L = 320000, r = \frac{0 . 05}{12}, n = 360 \Rightarrow M = 1717.83$
2. 1. aastal teeb omanik kaksteist makset, mis jagunevad intressiks ja põhiosaks, millele lisanduvad jooksvad kulud:
  
  $12 M = 20614 = 15893 + 4721, 15893 + 4721 + 4055 + 4055 + 1200 = 29923$
3. Põhiosa pole ära kulutatud: see tuleb müügi käigus tagasi. Kuid sissemakse ja põhiosa oleksid investeerides kasvanud ning see kasv läheb kaotsi:
  
  $29923 - 4721 + 4927 = 30129$
4. Üürniku aasta: üür, kindlustus ja 3 600 suuruselt üüri tagatisrahalt loovutatud kasv:
  
  $21600 + 200 + 216 = 22016$
5. Omaniku aasta pöördumatud kulud osakaaluna hinnast on:
  
  $\frac{30 129}{400 000} = 7 . 53%$
Vastus

Makse on 1 717,83 kuus. Omanik maksab 1. aastal sularahas 29 923 ning raha, mis ei tule tagasi, on 30 129, pisut enam kui sularaha ise, ehk 7,53% hinnast, vastukaaluks üürniku 22 016 suurusele kulule. Omanik on enne hinna liikumist 1. aasta lõikes 8 113 võrra taga ning see, kas ostmine võidab, sõltub sellest, kas hind tõuseb piisavalt, et korvata nii see kui ostu- ja müügikulud, mis ongi tundlikkuse tabeli küsimus.

$M = 1717.83, 29923 vs 30129$

42Mathi meeskond · Kontrollitud avaldatud allikate põhjal. Parandused on teretulnud.