購入と賃貸：純資産の比較

二つの家庭が同じ資金でスタートし、毎月同じ額を支出します。一方は購入し、もう一方は賃貸します。そして、その月の支出が少なかった方が差額を投資に回します。価格や金利、各種費用を設定すると、このページでは月ごとの推移を追いかけ、購入が賃貸を上回る時期がいつ訪れるのかを示します。グラフの下にある表には、すべての計算結果が記載されています。

計算例 — 購入と賃貸：純資産の比較

借入金	320,000
月利 r	0.004167
毎月のローン返済額	1,717.83
購入者の初期費用（頭金＋購入費用）	91,000
価格対家賃比（PRR）	18.5
所有、1年目の現金支出（利息＋元金＋固定資産税＋維持費＋保険料＋管理費－控除）	29,923
賃貸、1年目の現金支出（家賃＋保険料）	21,800
初年度の所有にかかる回収不能費用が価格に占める割合	7.53%

ページを開いたときに計算機が表示する値です。上の入力を変えると再計算されます。

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レッスン

理論 — 購入と賃貸：純資産の比較

公平な比較を行うためには、二つの家庭が同じ現金を手にし、毎月同じ予算を与えられたところからスタートします。購入者はその予算を所有コストと住宅ローンに充てます。これは毎月均等額で返済される借入金であり、その計算式は M = L·r(1 + r)ⁿ ÷ ((1 + r)ⁿ − 1) となります。ここで、Lは借入金、rは月利、nは返済回数を表します。一方、賃貸者は家賃を支払い、頭金も含めて購入者がそれ以上に費やした額をすべて投資に回します。逆に所有コストの方が安く済んだ場合は、購入者がその差額を投資します。純資産とは、仮にすべてを売却した場合にそれぞれの手元に残る金額のことです。つまり、住宅価格から売却費用とローン残高を引いたもの、あるいは投資資産の合計額を指します。損益分岐点となるのは、購入者の純資産が賃貸者の純資産に追いついた最初の年のことです。

各記号の意味

M: 毎月の住宅ローン返済額。利息と元金からなり、毎月元金が占める割合が増えていきます
L: 借入金。住宅価格から頭金を引いた額です
P/R: 価格対家賃比（PRR）。住宅価格を年間家賃で割った値です。他の条件が同じであれば、この値が高いほど賃貸が有利に、低いほど購入が有利になります
g: 年間の住宅価格上昇率。頭金だけでなく、住宅価格全体に対して複利で計算されます
i: 年間の投資利回り。賃貸者の資金や購入者の頭金が、投資によって生み出したであろう利益のことです

前提: 両家庭とも余ったお金はすべて同じ利回りで投資に回し、決して生活費などに使わないものとしています。また、対象となる期間が終わるまでどちらも転居せず、住宅ローン金利は全期間固定であると想定しています。現実の家庭では、浮いたお金を投資に回さないことが多々あります。すべて投資に回すという前提での比較は、毎月の支出が少ない側（バランス型の設定であれば最初の17年間は賃貸者）をより有利に見せることになります。

たった一パーセントが結果を左右する 🖖

バランス型を押してみてください。十年後、400,000の家で同等の条件なら購入者が2,952だけリードしますが、これは誰の目にも明らかな引き分けです。そしてグラフの下にある表を見ると、その結果がいかに崩れやすいものかがわかります。住宅価格の上昇率を3%から2%に下げると、購入が賃貸に追いつくまでの期間は10年ではなく26年もかかります。投資利回りを6%から7%に上げると、40年経っても決して追いつくことはありません。どちらもごく一般的な想定ですが、三十年先まで誰にも保証できない数字でもあります。どのような結論もこれら二つの設定次第であり、この表はあなたの設定がどのような前提の上に成り立っているかを示してくれます。

購入費用と売却費用が短期の居住を損失に変える 🖖

3年で引っ越しを押してみてください。同じ家、同じ前提条件であっても、十年後には2,952のリードであった購入者が、最終的に22,898の遅れをとります。入居時の購入費用として、2%の不動産取得税と3,000の諸費用を合わせて11,000かかります。退去時の売却費用には売却額の5%にあたる21,855がかかり、これは価格が上がろうが下がろうが支払わなければなりません。三年間の値上がり益である37,091でこの二つの費用は賄えますが、それに加えて賃貸よりも高くついた三年間分の所有コストをカバーするには至りません。この設定では、一年目終了時点の28,466の遅れから始まり、購入者の状況は毎年着実に改善していきます。つまり、問題となるのは購入が得かどうかではなく、どれくらいの期間そこに住むかということなのです。

元金は戻ってくるが、頭金にはコストがかかる 🖖

家賃と住宅ローンの返済額全体を比べるのは間違っています。なぜなら、返済額の一部は元金であり、家を売る時に手元に戻ってくるからです。ですから、その分は除外して考えましょう。バランス型の設定では、所有者は一年目に29,923を支払いますが、そのうち4,721は元金です。しかし、80,000の頭金は投資に回されることなく家の中に眠ったままになります。その頭金と返済された元金が生み出すはずだった利益は4,927にのぼり、元金そのものよりもわずかに大きくなります。購入と売却にかかる一度きりの費用を除き、また価格の上昇を考慮しない場合、所有者の戻ってこないお金は一年目で30,129となります。これは価格の7.53%にあたり、対する賃貸者の掛け捨て費用は22,016です。元金の返済は貯蓄であるという考え方も、頭金はタダではないという考え方も、どちらも正しいのです。下の表では、あなたがどのような設定を選んでもその両方を表示します。

全プロセスの詳細解説

一年目に所有にかかる本当のコスト 5 ステップ
400,000の家を頭金20%、金利5%、30年ローンで購入したとします。住宅価格は年率3%で上昇します。固定資産税と維持管理費はそれぞれ現在の評価額の1%で月払いとし、火災保険料は年額1,200です。もう一つの選択肢は、月額1,800の家賃で賃貸しつつ、年額200の賃貸用保険料を払い、返還される敷金3,600を預けた上で、残りの資金を6%で運用するというものです。この時の毎月の返済額、所有者の一年目の現金支出、そしてそのうち戻ってこないお金はいくらになるか求めてみましょう。バランス型を押して確認してみてください。

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1. 借入金は320,000、月利は0.05 ÷ 12、返済回数は360回となります。
  
  $M = \frac{L r ( 1 + r ) ^{n}}{( 1 + r ) ^{n} - 1}, L = 320000, r = \frac{0 . 05}{12}, n = 360 \Rightarrow M = 1717.83$
2. 1年目に所有者は十二回の返済（利息と元金に分かれます）と、各種維持費用を支払います。
  
  $12 M = 20614 = 15893 + 4721, 15893 + 4721 + 4055 + 4055 + 1200 = 29923$
3. 元金は消費されるわけではなく、売却時に戻ってきます。しかし、頭金と元金はもし投資していれば増えていたはずであり、その分の利益は失われます。
  
  $29923 - 4721 + 4927 = 30129$
4. 賃貸者の一年：家賃と保険料、そして敷金3,600の運用機会損失です。
  
  $21600 + 200 + 216 = 22016$
5. 住宅価格に対する、所有者の一年間の掛け捨て費用の割合は以下の通りです。
  
  $\frac{30 129}{400 000} = 7 . 53%$
解答

毎月の返済額は1,717.83です。所有者は1年目に29,923を現金で支払いますが、戻ってこないお金は現金支出そのものよりも少し高い30,129（価格の7.53%）となります。対する賃貸者の掛け捨て費用は22,016です。価格変動の直前の段階で、所有者はその年8,113の遅れをとっています。購入が有利になるかどうかは、この遅れと売買にかかる諸費用の両方を取り戻せるほど住宅価格が上がるかどうかにかかっており、それこそが感度分析表が問いかけていることなのです。

$M = 1717.83, 29923 vs 30129$

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